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绿地控股集团董事长张玉良:企业要跟着人口流向和经济成长走

2020-12-05 14:02 来源:北京四中呼和浩特市分校 浏览:

人民网北京3月22日电 (伍振国 王千原雪)步入3月初春的北京,微风拂面,暖阳和煦,一派生机盎然的北国春景让人心旷神怡。

由国务院研究发展中心举办的“中国发展高层论坛”于19日-21日在北京钓鱼台国宾馆举行,3天时间内,来自全球范围内的知名政经人士汇聚于此,星光熠熠。

20日下午,绿地控股集团董事长张玉良现身会场,并参加了“全球化背景下的企业海外投资布局”的主题讨论。

绿地控股集团董事长张玉良:企业要跟着人口流向和经济成长走

绿地控股集团董事长张玉良参加2016年中国发展高层论坛后,接受人民网记者专访。 (人民网 伍振国/摄)

在媒体看来,身为世界500强企业,并成功跻身为跨国企业的绿地集团的掌舵人参加这个主题讨论,实在是再合适不过的人选了。

据统计,绿地集团目前在海外的投资额已经超过了200多亿美金。投资的足迹遍布纽约、洛杉矶、多伦多、悉尼、墨尔本、东京等全球多个国家和地区。除了最拿手的房地产开发以外,绿地集团还跟多个国家有投资、贸易进口等业务。

记者在会议现场“好不容易”约到了张玉良的专访。近一年以来,低调的张玉良接受媒体专访的次数愈发少了起来。

在等待的间隙,绿地集团京津事业部的工作人员提前给记者打起了“预防针”,“若张董迟到请不要介意,因为现在正是央行行长周小川的演讲环节,他要听完这场演讲”。

但他还是近乎准时地到达了约定的采访地点,就当下最关心的去库存、城镇化、房价走势和企业国际化等一系列公众所关心的问题做了解答。

“有问必答”的张玉良还就绿地集团2016年的重大发展战略做了详细的“张氏梳理”,大到绿地集团战略布局,如大金融计划、基建投资,小到产品结构的变化和拿地计划的调整。

在采访的最后,张玉良还把在场的京津事业部总经理欧阳兵推到采访席上,要求欧阳兵要多发言,多和媒体交流。但同时他也对这位新任北京一年的总经理提出了新的要求:京津事业部和环京城市群的市场潜力很大,需要加大投入。

“我们希望京津事业部还是要不断加强,影响力要不断提升。”张玉良说,京津事业部应该要成为绿地集团内部的龙头型公司。

因为急着赶航班,这场临时起意的不到一个小时的采访,率性的张玉良侃侃而谈,思维敏锐。他甚至不用等记者将问题问完,就开始作答。

大多数的时候张玉良眼神犀利,交谈时会不自觉间把这份锐利通过镜片折射给坐在对面的人。说到兴起时,张玉良会手抚领带,把双眼眯成一条缝朝人微笑。

他自谦地说,他受年轻记者们的“鞭策”,所以要更努力。

    去库存?绿地没大压力

“国家强调去库存,这个是非常正确的。绿地的库存量跟同行比起来,库存不算多也不算少,但总体而言没有太大的压力”。张玉良说,绿地涉及需要去库存的货值,百分之七八十在省会城市,剩下百分之二十在地级市。。

而在公众的逻辑里,北京、上海、广州、深圳四个一线城市是没有库存压力的。这一逻辑也在2016年春节后,一线城市的房价走势里给出了注解。坊间甚至有传闻称,部分一线城市已经在酝酿新的稳定型调控政策,以稳定不断上涨的房价。

刚刚闭幕的2016年全国两会,要求2016年房地产调控策略做到“一城一策”。因城施策的政策舆论基调已经达成共识。

“其他有20%的货值分布在其他一些地级市。我们的总量在整个行业中,是不算多也不算少的,相对来说还算比较少一些。”张玉良说,绿地集团其实早在2年前,就已经开始对产品布局和市场形势做出调整和改变。

“2013年以来,三、四线的城市投资比例很低,我们有70-80%的项目主要是在一线城市和省会城市。”张玉良说,省会城市现在分化也很厉害,当中有一半的城市,未来有可能会变成三线城市,而这些城市按照过去的理解,是二线城市。

“这种变化从经济、人口的变化来看,是对的。”张玉良说,从绿地集团现有的项目来看,50%以上在一线城市和二线城市,比如苏州、武汉、郑州、济南、合肥、南昌等等。“这些城市里增长比较快的地区比较多。”

“我们去年年底做了对中国未来城市成长的几个经济指标的评判,从一个从企业的角度出发的评判标准。比如城市经济结构、GDP总量、结构的增长、各产业板块未来成长的分析和判断”张玉良说,绿地集团此前对区域市场的判断,是基于一套严格的、系统的评判标准,以多个经济指标作为判断的依据。

在这些评判指标里,有很多是固定的,感性的分析因素。在张玉良看来,所有的参考评判,都离不开对城市人口结构的分析。他说,决定一个城市未来发展趋势,归根结底还是人。城市的人口流入和流出量,以及人口的结构和质量问题。

“绿地要跟着经济成长走,跟着人口流向走。”

“除了从人口总量的流入流出分析外,还要分析人口结构。高层次的人口流入,城市的发展会更快。如果低层次的人口流入过大,很难长久支撑经济的发展。”

“所以,未来我们会继续加大我们认为更有成长性的城市公司。”张玉良理了理自己胸前的格子领带,“比如去年12月到今年2月,我们在国内落地了数百亿元的一揽子投资项目,这些项目现在都分布在一线城市或一线半城市,以及部分二线城市。”

从宏观的城市结构分析,到微观的产品定位分析,无疑是绿地集团在去库存问题上能乐观面对的砝码。

“前几年经济高速增长时期,我们大量提高了商办类产品的比例。随着中国经济结构发生了变化,我们也在做调整。”

“首先是调整结构,这跟中央的要求是一致的。”张玉良说,绿地集团今年将继续加大和地方政府的联动。“比如住房要跟地方政府一起做保障房、经济适用房等。而我们此前商场的商办类产品,也要跟政府共同协商进行改造。”

“还有部分商办项目,按照现在的市场情况,需要延迟开工。这也是绿地集团缓解3、4线城市去库存压力的措施之一。”

张玉良认为,在发达的一线城市,住宅可能比较好,但是办公楼等产品也相对不好。他建议,从一线城市的商办产品和商住比的结构来看,政府也有调整供地结构的必要。

“城市和行业、企业在加快、加剧分化。这种分化在房地产行业的体现的是房价和供求关系的变化,未来这个变化还会加快。”

张玉良说,从一个企业家的角度来看,国家层面的去库存,一方面需要尊重城市建设和发展的规律。“中央几个月以前专门召开了城市工作经济会议,对中国城市发展有非常清晰的规划,那就是要尊重规律去发展中国的城镇化。”

绿地控股集团董事长张玉良:企业要跟着人口流向和经济成长走

张玉良说,绿地要跟着经济成长走,跟着人口流向走。 (人民网 伍振国/摄)

    主推大金融、基建等战略业务板块

“从绿地集团发展状况来看,需要轻资产化。从我们过去的发展历程当中得到的反馈,是商业地产占资比较高,占到了50%以上。”

在张玉良的判断体系里,企业的任何调整和变化无一不与时刻变化的国家和社会经济形势有关。

“国家的未来的经济发展结构,就是大力发展服务业。而结构资产变重后,房地产经营需要轻资产化。所以绿地要把一部分资产拿到资本市场上去上市。”

绿地集团把这一步重要的战略棋子落在了新加坡,也引发了外界的猜想。但在张玉良看来,这个决定的背后其实非常简单。

“之所以会选择新加坡,因为新加坡是亚洲REITS市场规模最大的地方,香港几乎只是它的一半。而且市场比较成熟,所以这样选择了新加坡。”

 
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